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Affitto terreno per fotovoltaico: come fare

Pannelli solari- Credit: iStock

GREEN07 settembre 2021

Affitto terreno per fotovoltaico: come fare

di Maura Corrado

Caratteristiche del terreno, cifre, autorizzazioni necessarie, mercato dell’energia elettrica: ecco cosa c’è da sapere.

La green economy può generare opportunità di guadagno per tutti. Una di queste, ad esempio, è rappresentata dalla possibilità – rispettando una serie requisiti - di affittare o vendere un terreno di proprietà per la realizzazione di un impianto fotovoltaico a terra.

Come funziona un impianto fotovoltaico a terra

Gli impianti fotovoltaici a terra sono centrali per la produzione di energia rinnovabile realizzate su grandi terreni agricoli, in aree in cui la coltivazione intensiva è meno redditizia dell’installazione di pannelli solari. I terreni per impianti fotovoltaici sono composti da più moduli solari collegati tra loro e fissati nel terreno. I campi che per motivi di stabilità non possono essere perforati necessitano di una zavorra in acciaio o cemento, che viene posta alla base del modulo solare per garantirne la sicurezza.

 

Anche su terreni industriali è comunque possibile installare impianti fotovoltaici. Una volta realizzato l’impianto, questo funziona tramite delle celle solari (o celle fotovoltaiche) che convertono i raggi solari in energia, sfruttando la generazione di un campo elettrico, fenomeno che si verifica quando il silicio della cella fotovoltaica viene colpita dai fasci di luce. L’energia prodotta aumenta in proporzione al numero di celle solari collegate tra loro.

Le caratteristiche del terreno

Un impianto fotovoltaico su terreno agricolo o industriale, con pannelli solari installati a terra, oggi può garantire una rendita annuale fino a 2000-4000 euro per ettaro. Tuttavia, un appezzamento, per essere considerato idoneo all’installazione di un impianto, deve possedere dei requisiti fondamentali. In mancanza di tali requisiti, infatti, non è possibile chiedere e ottenere il permesso per avviare l’affitto del terreno. Uno di questi elementi fondamentali è la tipologia di territorio, che deve essere pianeggiante o collinare e deve essere esposto in direzione sud. Le coperture (agricole o industriali) devono essere solide staticamente e in regola dal punto di vista urbanistico.

Vincoli e linea elettrica

Importante è poi verificare che non ci siano vincoli sul terreno, come quelli naturalistici, di tutela delle acque, paesaggistici o di altro genere. Per sapere se il proprio terreno è sottoposto a vincoli bisogna richiedere, presso il Comune dove è ubicato il terreno, il Certificato di Destinazione Urbanistica con vincoli. Questo documento costa all’incirca 30 euro, inclusa la marca da bollo. Infine una caratteristica importante, ma non essenziale, per affittare un terreno agricolo per uso fotovoltaico, è il passaggio di una linea elettrica sul suolo, di alta o media tensione. È sempre possibile realizzare una nuova linea elettrica, ma è molto costoso e rischia di vanificare la convenienza dell’investimento. Per la definizione di terreno agricolo ai sensi della legge italiana, si può infine far riferimento all’articolo 2135 del Codice civile.

Investitori e burocrazia

Le superfici minime che rendono interessante un terreno agricolo agli occhi di potenziali investitori sono di almeno 8 ettari per i terreni (e le cave dismesse) e 2800-3000 metri quadrati per le coperture industriali. È sempre preferibile affidarsi ad investitori già attivi ed esperti nel settore delle energie rinnovabili. Sarà l’investitore, infatti, a farsi carico di tutte le spese necessarie per l'autorizzazione e la costruzione dell'impianto. Ci sono diverse pratiche burocratiche da assolvere prima di finalizzare l’esecuzione del progetto.

Le autorizzazioni necessarie

La Soluzione Tecnica Minima Generale (STMG) indica i costi stimati per la realizzazione della connessione alla rete Enel. La Soluzione Tecnica Minima Definitiva (STMD) viene presentata dopo l'accettazione della STMG da parte dell'Enel e dà il via al progetto definitivo per la connessione dell'impianto fotovoltaico sul terreno. Il Testo Integrato delle Connessioni Attive (TICA) descrive invece le procedure per ottenere il permesso di allaccio alla rete elettrica nazionale con successo.

 

CILA e CIA sono le comunicazioni di inizio lavori e si usano per impianti di piccola taglia o aderenti a coperture. La Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) è un iter semplificato per l’installazione di un impianto fotovoltaico. Si ha sostanzialmente una Dichiarazione di Inizio Attività (DIA), specificatamente pensata per le energie rinnovabili. Infine, l'Autorizzazione Unica (AU) viene rilasciata dalla Provincia o Regione dove si vuole installare l'impianto ed è necessaria per gli impianti di taglia medio-grande, anche se spesso varia in base al territorio di pertinenza.

Grid parity e market parity

Questo processo deve portare il terreno agricolo a raggiungere il fotovoltaico in “grid parity” o “market parity”. Cosa vuol dire? Le espressioni in inglese appena citate fanno riferimento ai grandi impianti fotovoltaici che producono e vendono l’energia prodotta, direttamente sulla borsa elettrica. Gli incentivi fiscali per l’installazione di pannelli solari non possono essere richiesti se l’obiettivo dell’azienda o del privato è raggiungere il market parity.

 

Il grid parity, invece, viene raggiunto quando il costo di produzione dell’energia è minore o uguale alla stessa quantità di energia prodotta attraverso lo sfruttamento delle risorse fossili. Il prezzo di vendita dell’energia elettrica deve essere uguale o inferiore al costo di acquisto presente sulla rete della borsa elettrica, per raggiungere il market parity e quindi l’interesse dell’investitore. Questa esigenza vale sia per i terreni agricoli che per i terreni industriali. Un terreno pianeggiante ed esposto a sud ha dunque più possibilità di essere adatto al grid parity e all’installazione di impianti fotovoltaici a terra.

In quali regioni?

Secondo gli esperti, le aree in cui si realizzano più impianti si trovano in Veneto, Sicilia, Puglia, Lazio, Emilia-Romagna, Marche e Toscana. I terreni agricoli in affitto sono solitamente dati in concessione per 20 o 30 anni (in base al contratto stipulato), dal quale si percepirà una rendita annuale per tutta la durata del contratto. Se invece si decide di vendere il terreno, non si percepirà alcuna rendita annuale, ma solo la liquidazione al momento dell’acquisto del terreno. Il tipo di contratto utilizzato per affittare un terreno agricolo per uso fotovoltaico viene definito “cessione del diritto di superficie”. Il costo può variare in base alle caratteristiche del terreno: più è vicino a una rete elettrica, più alto sarà il suo costo. Generalmente gli affitti di questi terreni vanno dai 3.500 ai 6.000 euro per ettaro.